Два са основните момента относно определянето на данъчната тежест и прилагането на данъчното законодателство в България. За да сме по-наясно как точно да    дефинираме Airbnb апартаментите, първо трябва да си отговорим на въпроса – какъв тип имоти са това и защо се отдават точно за краткосрочен наем.

Всъщност главната целта е съвсем ясна и това е генерирането на допълнителн доход от наем, който държавният регулатор изисква от нас да декларираме и за който следва да заплатим съответния данък. Обикновенно собствениците на апартаменти, къщи, вили от такъв тип, живеят в същият имот целогодишно, сезонно или краткосрочно. Това може да са хора, които живеят и работят в чужбина, такива, които пътуват често или такива, които просто желаят да ползват имота си през определен сезон от годината. Понякога апартаментът се ползва от децата им, които живеят в друга държава и често се връщат по празниците или през лятото, а друг път от техни приятели или роднини, които пътуват по работа. Наблюдава се и тенденция, да бъдат закупувани именно такива апартаменти, които са подходящи за реализиране на доходност от краткосрочен наем и в същото време да бъдад ползвани при необходимост. Във време на развити технологии, много хора имат възможността да работят от вкъщи, от където пък идва възможността вкъщи да е навсякъде по света. Друг тип имоти са тези, които се намират в затворени комплекси от сезонен тип. Те са подходящи основно за почивка и туризъм.

     Всеки може да отдаде апартамента си за краткосрочен наем, като от собствениците се изисква да заплатият съответния данък от наем. При този режим на облагане наемодателят трябва да декларира и внася данъка на тримесечие (когато платците не са предприятия), като е задължен и да подава годишна данъчна декларация, до края на април месец през годината следваща данъчното събитие. Данъкът от наем при некатегоризирани места за настаняване е 10%. Физическите лица имат право на 10% нормативно признати разходи, когато наемодателят не се счита за търговец по смисъла на Търговския закон.

     Другият „тънък“ момент при отдаването на апартаменти през платформи, като Airbnb и Booking е начисляването на ДДС. Като собственик, който отдава такъв апартамент ние сме длъжни да начисляваме ДДС. Също така сме длъжни и да се регистрираме по ДДС, като физически лица преди започване на дейността по отдаване под наем. Всеки месец е необходимо да се подават ДДС декларации, желателно е това да се прави от компетентен счетоводител, в случай че ние нямаме необходимите умения и знания за осъществяването на този процес. В случай, че се регистрираме по специалния режим на ДДС, то данъкът ще се начислява на комисионните, които собственика на апартамента дължи на Airbnb и Booking. Ставката е 20% и трябва да бъде внесена в държавния бюджет. При достигане на прага от 50х.лв оборот собствениците регистрирани по специалния режим на ДДС, минават на регистрация по ДДС по общия ред. В случай, че сме регистрирани по общия закон, отпада необходимостта от регистрация по специалния режим на ДДС.

„Ябълката на раздора“

В края на 2019г се заговори за предстоящи данъчни промени, които да бъдат отразени освен в данъчното законодателство, така и в закона за туризъм. „Ябълката на раздора“ се оказа самото разбиране за предоставяните услуги от собственици на Airbnb апартаменти в Жилищни сгради – дали те трябва да бъдат регистрирани и категоризирани като Туристически обект. Какво всъщност би се променило и на какво би се отразило регистрацията. Освен, че ще трябва да се внася туристически данък, което изобщо не е голям проблем, тъй като туристическият данък е стотинки, плаща се на легло /заетост/ и е определен от всяка община, всеки турис трябва да бъде вписан в регистър. За щастие този регистър вече е достъпен и онлайн и данните могат да бъдат подавани онлайн. Това изисква обаче от нас да събираме информация за лични данни от нашите посетители, да я обработваме и съхраняваме . Съответно това засяга и закона за защита на лични данни /би следвало всеки наш посетитл да подпише и декларация за съгласие за обработка на личнни данни/ Освен самият процес по регистрация на посетителите, тромав момент е и самата категоризация. В комплекс със сезонно ползване, хотелски комплекс и курортни обекти, процесът по категоризация е улеснен и не изисква нищо друго освен да заявим своето желание в общината. След което да чакаме, чакаме, чакаме ..... те  да дойдат да направят съответния оглед на апартамента и да дадът съответните звезди.

     От тези звезди всъщност зависи и какъд данък на легло ще внасяме. В сезона процесът по категоризация може да отнеме 3-4 месеца.Съответно трябва да отговаряме и на изискванията вписани в Закона за туризъм – за категоризирани обекти. Да има табела на видно място със съответната звезда, да има телефон в обекта, данни за собственика на обекта и др.

    Какво се случва, когато апартаментът се намира в жилищна сграда. Искайки той да бъде категоризиран към настоящият момент, собственикът на апартамента трябва да организира общо събрание и да събере над 50% съгласие от съседите в блока. Подчертаваме в Блока! Ако в блока има 2, 3, 5 входа и 2, 3, 5 магазина, ние трябва да ги имаме в предвид и да опишем всички тях в протокол от общо събрание, както и да получим над 50% съгласие от всички тях. За сравнение в развитите европейски държави, при несъгласие на някой от съседите, в жилищната сграда да се посрещат Airbnb гости – несъгласният съсед свиква събрание и събира подписи от своите съседи.

Какво се случва с „Ябълката на раздора“

    След обсъжданите промени единственото, което е ясно до момента, е че промени в закона ще има! Те трябваше да бъдат ясни до 31.03.2020г и собствениците на Aibnb апартаменти в жилищни сгради, трябваше да ги изпълнят до 30.06.2020г. Поради настъпилата ситуация с пандемията от Корона вирус, в момента не е ясно кога ще бъде готов съотвения закон и в какъв срок ще трябва да бъде изпълнен. Най-обсъжданите промени до момента са :

-Въвеждането на патентен данък за Airbnb апартаментите, който и в момента се дължи от места за настаняване, които са категоризирани с една или две звезди и имат не повече от 20 стаи. Неговият размер е от 25лв до 250лв на стая. Размерът му зависи от местонахождението на обекта, като сумата се определя всяка година от общините.

-100% съгласие от всички съседи, за регистрация на Airbnb апартамент! Това предложение, отпадна при повторното му разглеждане.

   В заключение можем да кажем, че темата остава с продължение. Ще бъде следено стриктно за  прилагането и изпълнението на новите изисквания. Така изложената информация от нас е с цел информиране на собсвениците на Airbnb апартаменти и „сверяване на часовниците. Приходите от отдаване под наем през платформи, като Airbnb и Booking минават изцяло по банков път! За да бъдете коректни, можете да се обърнете към счетоводител или към фирма за управление на имоти, каквато е MY Flat.

Тема с продължение........